Acquisti di immobili in Italia da parte di stranieri

Domanda: 

Un cittadino straniero può comprare una casa in Italia?

Risposta: 

In linea generale, la normativa vigente consente l'acquisto di beni immobili da parte di stranieri distinguendo tra i seguenti casi:

  1. straniero non regolarmente soggiornante: può acquistare un immobile solo se un trattato internazionale lo consente oppure se in materia esiste una condizione di reciprocità tra l'Italia e il suo Stato di appartenenza, cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;
  2. straniero regolarmente soggiornante, familiare in regola con il soggiorno di uno straniero regolarmente soggiornante e apolide in Italia da meno di tre anni: possono acquistare un immobile, senza procedere alla verifica dell'esistenza della condizione di reciprocità, se sono titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l'esercizio di un'impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari, per motivi di studio o di un permesso di soggiorno CE soggiornanti di lungo periodo (carta di soggiorno);
  3. cittadino comunitario, cittadino dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia), apolide o rifugiato politico residente da più di tre anni: non sono richiesti requisiti particolari per procedere all'acquisto.

L'art. 16 delle disposizioni preliminari del Codice Civile (Regio Decreto n. 262 del 16 marzo 1942) afferma che "Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere"; quindi, in base alla condizione di reciprocità, uno straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano nella misura in cui i cittadini italiani possano compiere nello Stato estero i medesimi atti. La condizione di reciprocità, tuttavia, non riguarda i diritti fondamentali, ma soltanto il versante patrimoniale (acquisti immobiliari, costituzione di società, ecc.).

Altre disposizioni riguardanti il godimento dei diritti civili da parte degli immigrati sono contenute nel Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286, cosiddetto Testo Unico Immigrazione, e nel relativo regolamento di attuazione, il Decreto del Presidente della Repubblica 31 agosto 1999, n.394.

In particolare l'art. 1 del D.P.R. 394/1999 sulla condizione di reciprocità dispone: "1. Ai fini dell'accertamento della condizione di reciprocita', nei casi previsti dal testo unico ... il Ministero degli Affari Esteri, a richiesta, comunica ai notai ed ai responsabili dei procedimenti amministrativi che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti in materia civile, i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d'origine dei suddetti stranieri..."

L’accertamento della condizione di reciprocità generalmente non si effettua per i cittadini di quei Paesi con i quali l’Italia ha concluso Accordi bilaterali in materia di promozione e protezione degli investimenti (Bilateral Investment Treaties, o BITs). A titolo esemplificativo, tra le ipotesi più comuni di investimento figurano: diritti di proprietà su beni immobili, mobili ed altri diritti reali; crediti monetari ed altre prestazioni a titolo oneroso derivanti da contratti; acquisizione di imprese esistenti o di quote di esse; creazione di imprese nuove; diritti d’autore e di proprietà industriale; concessioni di legge, come quelle di esplorazione, estrazione e sfruttamento di risorse naturali.

Per approfondimenti:

Ministero degli Affari Esteri - Lo straniero e la condizione di reciprocità

Ministero degli Affari Esteri - Elenco dei Paesi con cui l’Italia ha stipulato Accordi di promozione e protezione degli investimenti

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Aggiornata il: 
16/07/2014 - 17:10